{"id":12421,"date":"2019-09-30T14:42:40","date_gmt":"2019-09-30T14:42:40","guid":{"rendered":"https:\/\/globalpacta.com?p=12421"},"modified":"2019-11-19T14:19:39","modified_gmt":"2019-11-19T14:19:39","slug":"clausula-de-venciment-anticipat-a-la-llei-5-2019-del-contracte-immobiliari-com-afecta-als-contractes-de-prestec-hipotecari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/clausula-de-venciment-anticipat-a-la-llei-5-2019-del-contracte-immobiliari-com-afecta-als-contractes-de-prestec-hipotecari\/","title":{"rendered":"Cl\u00e0usula de venciment anticipat a la Llei 5\/2019 del contracte immobiliari: com afecta als contractes de pr\u00e9stec hipotecari"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/p>\n

Marc jur\u00eddic anterior \u00a0<\/strong><\/p>\n

La cl\u00e0usula de venciment anticipat entra en funcionament dins el marc jur\u00eddic del mercat hipotecari, en el moment en que el client deixa de pagar la seva hipoteca i \u00e9s la que d\u00f3na la possibilitat al banc d\u2019iniciar els tr\u00e0mits de resoluci\u00f3 del contracte de pr\u00e9stec, la reclamaci\u00f3 del total import degut i l\u2019execuci\u00f3 de l\u2019immoble objecte d\u2019hipoteca.<\/p>\n

Trobem que aquesta cl\u00e0usula ha estat objecte de v\u00e0ries reformes en els darrers anys, d\u2019entre elles \u00e9s fonamental destacar la modificaci\u00f3 feta per la Llei 1\/2013. Abans d\u2019aquesta modificaci\u00f3, nom\u00e9s calia que el client impagu\u00e9s una de les quotes hipotec\u00e0ries per a que el banc pogu\u00e9s exercitar l\u2019execuci\u00f3 sobre l\u2019immoble; amb la reforma esmentada, es va establir la necessitat que la falta de pagament del client fos, com a m\u00ednim, de tres mensualitats per a permetre el banc decretar el venciment anticipat i iniciar els tr\u00e0mits judicials d\u2019execuci\u00f3.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

Efectes de la reforma del 2019 \u2013 Llei 5\/2019 <\/strong><\/p>\n

Amb l\u2019entrada en vigor el passat dia 16 de juny de 2019 de la nova Llei del Contracte Immobiliari, hauran de complir-se tres requisits per a que la cl\u00e0usula de venciment anticipat pugui ser exercitada per part de l\u2019entitat banc\u00e0ria:<\/p>\n

    \n
  1. Que el client deixi de satisfer la quota hipotec\u00e0ria.<\/li>\n
  2. Que la quantia que sumin les quotes impagades sigui equivalent, com a m\u00ednim:<\/li>\n<\/ol>\n
      \n
    • Al 3% del capital que el banc va prestar (o 12 quotes), si s\u2019ha deixat de pagar durant la primera meitat de la durada de la hipoteca.<\/li>\n
    • Al 7% del capital que el banc va prestar (o 15 quotes), si s\u2019ha deixat de pagar durant la segona meitat de la durada de la hipoteca.<\/li>\n<\/ul>\n
        \n
      1. Que el banc hagi sol\u00b7licitat al client el pagament del deute, li hagi concedit un termini d\u2019un mes per a fer-ho i l\u2019hagi informat que, en cas de no fer-ho, s\u2019activar\u00e0 la cl\u00e0usula de venciment anticipat.<\/li>\n<\/ol>\n

        Aquesta reforma de la regulaci\u00f3 del venciment anticipat \u00e9s una de les principals mesures de la Llei, dividint la vida del pr\u00e9stec en dues meitats, de manera que si es produ\u00eds l\u2019impagament en la primera meitat del pr\u00e9stec hipotecari, aquest impagament hauria de ser igual o superior al 3% del capital i si es produ\u00eds en el decurs de la segona meitat, hauria de ser igual o superior al 7%. Aquest nombre de quotes impagades de capital concedit dependr\u00e0, aix\u00ed mateix, del tipus d\u2019inter\u00e8s i del termini de vida residual de la hipoteca, aix\u00ed com de la part del pr\u00e9stec ja amortitzat.<\/p>\n

        Quant als interessos de demora, \u00e9s important saber que, en pr\u00e9stecs garantits mitjan\u00e7ant hipoteca sobre b\u00e9ns immobles per a \u00fas residencial, es limitaran a l\u2019inter\u00e8s remuneratori m\u00e9s 3 punts.<\/p>\n

        \u00a0<\/strong><\/p>\n

        Aplicabilitat a contractes actuals i efectes de la declaraci\u00f3 d\u2019abusivitat \u00a0<\/strong><\/p>\n

        La nova Llei introdueix una nova regulaci\u00f3 del venciment anticipat en el seu article 24 que ser\u00e0 r\u00e8gim legal imperatiu i d\u2019aplicaci\u00f3 tant a les noves firmes contractuals com a les vives, \u00e9s a dir, els contractes d\u2019hipoteca ja firmats, sempre i quan no s\u2019hagi activat la cl\u00e0usula de venciment anticipat.<\/p>\n

        Per tant, l\u2019aplicaci\u00f3 d\u2019aquesta nova Llei quedar\u00e0 dividida en tres trams:<\/p>\n

          \n
        1. Contractes posteriors a l\u2019entrada en vigor.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

          \u00a0<\/strong>A tots els contractes subscrits amb posterioritat a l\u2019entrada en vigor de la nova Llei del Contracte Immobiliari, els seran d\u2019aplicaci\u00f3 els criteris que estableix l\u2019article 24, segons hem vist anteriorment: \u00e9s a dir, l\u2019impagament del 3% o 12 quotes en la primera meitat de la hipoteca o el 7% o 15 quotes en la segona meitat.<\/p>\n

            \n
          1. Contractes anteriors a la nova Llei, sobre els que s\u2019hagi exercitat el venciment anticipat i s\u2019hagi iniciat un procediment d\u2019execuci\u00f3.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            \u00a0<\/strong>Als contractes de pr\u00e9stec, el venciment anticipat dels quals s\u2019hagu\u00e9s produ\u00eft amb anterioritat a l\u2019entrada en vigor de la nova Llei, s\u2019hagi o no iniciat un procediment d\u2019execuci\u00f3 hipotecaria i estigui o no susp\u00e8s, els ser\u00e0 d\u2019aplicaci\u00f3 el par\u00e0metre d\u2019abusivitat assenyalat pel Tribunal Suprem i el TJUE en abundant jurisprud\u00e8ncia.<\/p>\n

              \n
            1. Contractes anteriors a la nova llei sobre els que no s\u2019hagi exercitat el venciment anticipat a la entrada en vigor.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

              \u00a0<\/strong>Per les execucions hipotec\u00e0ries que encara no s\u2019hagin iniciat, segons estableix la Disposici\u00f3 Transit\u00f2ria Primera de la nova Llei, es produir\u00e0 la retroactivitat i aplicaci\u00f3 del nou article 24 i per tant, la cl\u00e0usula de venciment anticipat es tindr\u00e0 per no posada en el contracte, tret que el deutor al\u00b7legui que la previsi\u00f3 que cont\u00e9 li \u00e9s m\u00e9s favorable.<\/p>\n

              EN S\u00cdNTESI<\/strong>, havent quedat paralitzats els procediments d\u2019execuci\u00f3 hipotecaria a l\u2019espera de la resoluci\u00f3 del TJUE sobre aquesta q\u00fcesti\u00f3, que va ser resolta per la sent\u00e8ncia de 26 de mar\u00e7 de 2019, les novetats que cont\u00e9 aquesta nova Llei del Contracte Immobiliari envers al venciment anticipat s\u00f3n essencials, doncs la redacci\u00f3 que s\u2019ha donat a l\u2019article 24 es conforma com dret imperatiu, tant pels nous contractes de pr\u00e9stec hipotecari com els que han estat constitu\u00efts amb anterioritat i a m\u00e9s, prevaldr\u00e0 sobre la voluntat de les parts sobre el redactat de la cl\u00e0usula de venciment anticipat. Una reforma que estableix un nou c\u00f2mput sobre el termini d\u2019impagament del prestatari, amb la finalitat de donar soluci\u00f3 als conflictes generats envers l\u2019abusivitat d\u2019aquesta cl\u00e0usula.<\/p>\n<\/div>

              <\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":7,"featured_media":12237,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[682,681,537,683,206,649],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12421"}],"collection":[{"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12421"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12421\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":12434,"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12421\/revisions\/12434"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12237"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12421"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12421"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/globalpacta.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12421"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}