La característica principal de las compraventas de viviendas de obra nueva sobre plano es que el comprador paga al promotor unas cantidades antes de que éste le entregue la vivienda.
El pago de cantidades anticipadas supone un riesgo para el comprador, pues podría ocurrir que la obra no se iniciara o que la vivienda no se llegara a entregar, en cuyo caso el comprador habrá pagado un dinero por un inmueble que nunca recibirá.
La garantía en la construccion de una obra nueva
Para evitar esta situación los compradores tienen dos soluciones: i) rescindir el contrato de compraventa, con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta (incluidos los impuestos y los intereses legales), o ii) conceder una prórroga al promotor.
En este artículo nos vamos a referir a la primera de ellas.
Pues bien, para que el comprador pueda rescindir el contrato de compraventa recuperando las cantidades que hubiera entregado de forma anticipada, la Ley impone una serie de obligaciones a los promotores de construcciones de viviendas que vayan a percibir entregas de dinero para la construcción:
Garantizar al comprador de la vivienda de obra nueva sobre plano la devolución de las cantidades anticipadas
El promotor podrá materializar esta garantía de una de las siguientes dos maneras:
- Suscribiendo un contrato de seguro de caución con una entidad aseguradora autorizada para operar en España.
Mediante este contrato de seguro, la entidad aseguradora se obliga, en caso de que el tomador del seguro (el promotor) incumpla su obligación de iniciar la obra o entregar la vivienda al comprador, a indemnizar al asegurado (el comprador) los daños patrimoniales sufridos, reintegrándole las cantidades anticipadas.
El comprador debe saber lo siguiente:
- Tipo de póliza de seguro y cantidades aseguradas.
El promotor deberá suscribir una póliza de seguro individual por cada comprador, en la que se identifique el inmueble para cuya compra se entregan las cantidades anticipadas.
La suma asegurada deberá incluir la cuantía total de las cantidades anticipadas, los impuestos y el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda.
Debe advertirse que, llegado el caso, la compañía aseguradora únicamente indemnizará al comprador por aquellas cantidades que efectivamente hubiera aportado.
- Pago de la prima del seguro
El pago de la prima del seguro la asumirá el promotor, que deberá pagarla hasta que se eleve a público el contrato de compraventa.
Aunque el promotor no pague la prima, el comprador podrá reclamar a la compañía aseguradora las cantidades anticipadas, en caso de falta de entrega.
- Duración del contrato de seguro
La duración del contrato de seguro será, como mínimo, el tiempo previsto para la construcción y la entrega.
- Entregando al comprador un aval solidario emitido por una entidad de crédito autorizada.
El aval deberá emitirse y estar en vigor por la cuantía total de las cantidades anticipadas, incluidos los impuestos, y el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda.
Sea cual sea la garantía por la que opte el promotor, será cancelada cuando se expida el documento que faculte para la ocupación de la vivienda y acredite la entrega de la vivienda al comprador (o que el adquirente ha rehusado recibirla).
Atender la reclamación del comprador
En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el comprador deberá, en primer lugar, requerir al promotor, de manera fehaciente, para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos y los intereses.
Y, si en un plazo de treinta días, el promotor no ha procedido a su devolución, el comprador podrá reclamar al asegurador la indemnización correspondiente o al avalista el abono de dichas cantidades.
Si fuera imposible hacer esa reclamación previa al promotor, la Ley permite que el comprador reclame, directamente, a la compañía de seguros o al avalista.
La aseguradora o el avalista deberán indemnizar al comprador en el plazo de treinta días a contar desde su reclamación.
Respecto del aval, si transcurridos dos años desde el incumplimiento del promotor sin que el comprador le haya requerido para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, este aval caducará.
Recibir las cantidades anticipadas a través de entidades de crédito que habrán de depositarse en cuenta especial
De manera que las cantidades que el promotor reciba a cuenta del precio estarán depositadas en una cuenta separada de cualquier otra cuenta en la que el promotor pudiera tener fondos.
Dar información precontractual y contractual obligatoria
En la publicidad que haga el promotor, hará constar que su actuación y contratación se ajustará al cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley, indicando, expresamente, la entidad aseguradora o avalista garante, así como la entidad de crédito en la que figure abierta la cuenta especial en la que se ingresarán las cantidades anticipadas.
En los contratos para la adquisición de viviendas en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas, el promotor deberá hacer constar expresamente:
a) Su obligación de devolver al comprador las cantidades percibidas a cuenta (incluidos los impuestos y los intereses legales) en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos, o no se obtenga el documento que faculte para la ocupación de la vivienda.
b) La referencia al contrato de seguro o aval bancario, con indicación de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.
c) La entidad de crédito y la cuenta especial a través de la cual se le hace entrega de las cantidades anticipadas por el comprador.
En el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor entregará al comprador el documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades anticipadas a cuenta del precio.
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