Puede ocurrir que el vendedor y/o el comprador incumplan alguna de sus obligaciones contractuales. Para paliar sus consecuencias, el Libro VI del Código civil de Cataluña (CCC) regula lo que denomina remedios.
1. ¿En qué contratos de compraventa la parte cumplidora puede optar por los remedios del CCC?
Los remedios a los que nos referimos en este artículo se regulan por primera vez en el Libro VI del CCC, que entró en vigor el 1 de enero de 2018.
[A los contratos concluidos con anterioridad al 1 de enero de 2018 les serán de aplicación la Compilación de derecho civil de Cataluña y, supletoriamente, el Código civil español (CC). A nivel práctico, para contratos de fecha anterior, las acciones que el comprador o el vendedor podrán ejercer son las que prevé el CC: (a) el saneamiento por evicción y por vicios o defectos ocultos y b) la resolución de la compraventa en diversos supuestos, incluyendo, entre otros, la falta de pago en plazo y la no presentación del comprador a recoger el bien vendido), ya que la Compilación de derecho civil de Cataluña no preveía nada respecto a incumplimientos en compraventas].
Por eso, los remedios del CCC serán aplicables a aquellas compraventas realizadas a partir del 1 de enero de 2018 en las que las partes:
a) Hayan acordado expresamente que el contrato se rige por el CCC, siempre que exista conexión entre la legislación catalana y algún elemento del contrato, o
b) No hayan acordado qué legislación debe aplicarse al contrato, pero,
- Teniendo por objeto un bien inmueble, esté situado en Cataluña.
- Teniendo por objeto un bien mueble, ambas partes tengan vecindad civil catalana (si son personas físicas) o domicilio social en Cataluña (si son personas jurídicas); o, en su defecto, si el contrato se celebra en Cataluña.
2. Las obligaciones del vendedor.
En los contratos de compraventa las obligaciones del vendedor son tres:
a) Entregar al comprador el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.
Esta obligación se entiende cumplida cuando el vendedor transmite al comprador la posesión del bien o lo pone a su disposición.
El vendedor deberá entregar en el plazo pactado en el contrato y, en su defecto, dice el CCC, «sin dilación indebida».
b) Garantizar al comprador que el bien es conforme al contrato.
El CCC detalla los requisitos que debe cumplir el bien para que pueda entenderse que es conforme al contrato.
A modo de ejemplo, el bien entregado por el vendedor será conforme si cumple con las características de cantidad, calidad y funcionalidad previstas en el contrato; si se entrega con la empaquetadura o envase acordado; o si es suministrado con los accesorios, las instrucciones y otros documentos estipulados en el contrato.
c) Trasmitir al comprador la titularidad (propiedad) del bien y de sus accesorios.
3. ¿Qué puede hacer el comprador ante el incumplimiento del vendedor?
El CCC pone a disposición del comprador los siguientes remedios:
1. Exigir al vendedor que cumpla específicamente lo acordado en el contrato.
Este cumplimiento específico incluye también la reparación, la sustitución o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad del bien en un plazo razonable y sin inconvenientes significativos para el comprador.
El vendedor tendrá que asumir todos los gastos necesarios para la puesta en conformidad del bien y no podrá reclamar al comprador ningún coste adicional.
Ahora bien, el vendedor se podrá negar al cumplimiento específico si es imposible, se ha vuelto ilícito, o si sus costes son desproporcionados con respecto al beneficio que obtendría el comprador.
2. Suspender el cumplimiento de sus obligaciones.
El comprador podrá suspender total o parcialmente sus obligaciones de pago del precio o de la recepción del bien, debiendo notificárselo al vendedor.
El comprador también podrá suspender el cumplimiento de sus obligaciones si tiene motivos razonables para creer que el vendedor no cumplirá con sus obligaciones.
3. Exigir al comprador la reducción del precio.
El comprador podrá optar por este remedio en cualquiera de estos supuestos:
- Si el vendedor no ha reparado o sustituido el bien o se ha negado a hacerlo.
- Si el vendedor ha reparado o sustituido el bien, pero persiste la falta de conformidad.
La reducción del precio tiene que ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de la entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.
4. Resolver el contrato.
El comprador podrá resolver el contrato si el incumplimiento del vendedor es esencial.
El CCC entiende que el incumplimiento es esencial si priva «sustancialmente» a la otra parte de aquello a lo que tenía derecho según el contrato. En la compraventa habrá privación sustancial si el vendedor no entrega el bien o no transmite su titularidad al comprador.
Si la compraventa tiene por objeto varios bienes y solo alguno/algunos no son conformes al contrato, el comprador podrá resolverlo parcialmente; solo podrá resolverlo totalmente si consta claramente que no habría efectuado la compra sin el bien afectado por la falta de conformidad.
La resolución del contrato supondrá que el vendedor reembolsará al comprador el precio que hubiera pagado cuando reciba los bienes, o cuando el comprador aporte una prueba de habérselos devuelto.
5. Reclamar al vendedor una indemnización de daños y perjuicios.
4. Las obligaciones del comprador
Las obligaciones del comprador son dos:
a) Pagar el precio al vendedor; y
b) Recibir del vendedor el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.
5. ¿Qué remedios tiene el vendedor ante el incumplimiento del comprador?
El CCC pone a disposición del vendedor los siguientes remedios:
1. Exigir al comprador que cumpla específicamente lo acordado en el contrato.
Es decir, exigirle que le pague el precio acordado y/o que reciba el bien objeto de la compraventa.
2. Suspender el cumplimiento de sus obligaciones.
En caso de incumplimiento del comprador, el vendedor podrá notificarle que suspende todas o alguna de sus obligaciones; es decir, que suspende la entrega del bien en el tiempo, lugar y forma pactados; que suspende su obligación de garantizar que el bien es conforme al contrato, y/o que suspende la transmisión de la titularidad del bien y sus accesorios.
También en este caso, el vendedor podrá suspender el cumplimiento de sus obligaciones si tiene motivos razonables para creer que el comprador no cumplirá con las suyas.
3. Resolver el contrato.
El vendedor podrá resolver el contrato si el incumplimiento del comprador es esencial, es decir, si no paga el precio.
La resolución del contrato supondrá que el comprador devolverá el bien o lo pondrá a disposición del vendedor y, como decíamos, que el vendedor reembolsará al comprador el precio que hubiera pagado cuando reciba los bienes, o cuando el comprador aporte una prueba de habérselos devuelto.
4. Reclamar al comprador una indemnización de daños y perjuicios.
6. Algunas consideraciones generales prácticas
Para terminar, es importante destacar lo siguiente:
- Las partes podrán acumular aquellos remedios que no sean incompatibles entre sí (por ejemplo, el comprador no podrá reclamar el cumplimiento específico y la reducción del precio, ni tampoco podrá exigir la reducción del precio y la resolución del contrato), y, en todo caso, podrán acumularlos con la indemnización de daños y perjuicios.
- La parte que haya provocado el incumplimiento de la otra no puede recurrir a ninguno de los remedios.
- Las acciones derivadas de estos remedios se extinguen en el plazo de 3 años (a menos que la ley fije otro plazo), a contar desde que se pueden ejercer.
En caso de falta de conformidad del bien con el contrato, el cómputo del plazo se inicia en el momento en que el comprador conoce o puede conocer esa falta de conformidad.
En la reparación y la sustitución del bien el transcurso de este plazo se suspende desde que el comprador pone el bien no conforme a disposición del vendedor y hasta que el vendedor se lo devuelve reparado o le entrega el sustituto o se constata que ambas opciones resultan imposibles.
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