Los contratos de alquiler firmados antes del 9 de mayo de 1985 se conocen como “alquileres de vivienda de renta antigua”. Estos se rigen por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964.
Tiempo de duración del contrato: prórroga forzosa
Uno de los rasgos característicos de la LAU 1964 es la previsión de un sistema de prórroga forzosa. Esto supone que, llegado el día del vencimiento del plazo, el contrato de alquiler de la vivienda se prorroga obligatoriamente. También se aplica si actualmente el propietario es otra persona.
El Real Decreto-Ley 2/1985, sobre Medidas de Política Económica, conocido como Real Decreto Boyer, suprimió la prórroga forzosa en los contratos de alquiler firmados a partir del 9 de mayo de 1985. No se aplica a los contratos firmados antes de esa fecha para los que que se mantenía la prórroga forzosa.
Excepciones a la prórroga legal o forzosa
La LAU de 1964 establece cinco casos en los que el arrendatario de la vivienda de renta antigua no tendrá derecho a prórroga.
Uno de ellos prevé que el propietario necesite la vivienda para él mismo o para sus ascendientes o descendientes. Para acogerse a la denegación de prórroga por esta causa, el propietario deberá justificar la necesidad de ocupación de la vivienda.
El propietario podrá reclamar la vivienda si se da alguna de las siguientes situaciones:
1) Si vive fuera del municipio donde está la vivienda y necesita domiciliarse en él.
2) Si, aunque viva en el municipio donde está la vivienda, su residencia actual es insuficiente, por aumento de sus necesidades familiares.
3) Si contrae matrimonio y debe vivir en el municipio donde está la vivienda.
4) Si por causas ajenas a su voluntad se ve obligado a desalojar el domicilio donde vive, estando domiciliado en el lugar donde se encuentra la vivienda.
Cómo practicar la denegación de la prórroga: resolución del arrendamiento
La denegación de la prórroga debe hacerse con un año de antelación mediante un requerimiento fehaciente del propietario al inquilino. En él debe especificarse el nombre de la persona que necesita la vivienda y la causa de necesidad. Aunque no es necesario que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, es imprescindible que se dé en el periodo de un año.
Cuando reciba la denegación de la prórroga, el inquilino deberá contestar al propietario en un plazo de treinta días hábiles. En caso de aceptarla, el propietario podrá requerir el abandono de la vivienda ante el Juez. Si no la acepta, el inquilino deberá exponer las causas por las que se opone. Si no lo hace en un plazo de 30 días, el arrendador podrá presentar una demanda pasados seis meses desde la fecha del requerimiento. En este supuesto el inquilino solo cobraría la mitad de la indemnización que le pudiera corresponder.
Consecuencias de la resolución del arrendamiento por denegación de la prórroga
Si el inquilino desaloja la vivienda durante los primeros seis meses, el propietario debe indemnizarle con dos anualidades de renta. Sólo será indemnizado con una anualidad si la desalojara pasados esos seis meses. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar una indemnización mayor si en el plazo de tres meses desde el desalojo justifica que los perjuicios han sido superiores.
Si el inquilino tarda más de un año en desalojar la vivienda, sin justificación alguna, perderá todo derecho a indemnización.
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