¿Alguna vez te has preguntado si puedes dar por finalizado un contrato después de haberlo firmado? En esta sección, te contaremos todo lo relacionado sobre esta cuestión tan planteada y discutida.
¿Se puede anular un contrato de alquiler una vez firmado?
Por lo general, una vez firmado el contrato como arrendatario puedes desistir en cualquier momento, pero si lo haces antes del plazo establecido por la ley, deberás abonar una indemnización a modo de penalización. No obstante, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hay determinados supuestos en que puedes resolver el contrato sin la sanción antes mencionada.
Causas por las que se puede rescindir un contrato de alquiler antes de su vencimiento
Los motivos que facultarían al inquilino para resolver el contrato son:
- Si el arrendador obstaculiza el goce y uso pacífico de la vivienda, perturbando así al arrendatario de hecho o de derecho en la utilización de la vivienda.
- En caso de que el propietario rehúse efectuar las reparaciones necesarias en la vivienda, incumpliendo así su obligación. El arrendador debe realizar todas las reparaciones requeridas para mantener la vivienda en condiciones habitables, sin aumentar la renta por ello.
- Transcurridos al menos seis meses desde la firma del contrato, siempre que se notifique al arrendador con la antelación mínima requerida.
¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler con la nueva Ley?
Debido a la nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que solo afecta a los nuevos contratos de alquiler celebrados a partir del 26 mayo de 2023, el propietario una vez terminada la duración del contrato de arrendamiento, no podrá extinguirlo:
- Si el arrendatario, una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita, solicita la prórroga extraordinaria del contrato por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud podrá llevarse a cabo únicamente si se acredita por parte del inquilino una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de viviendas.
- Si el arrendatario en el contrato de arrendamiento de vivienda habitual, en el que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda del arrendatario, prorrogase de manera extraordinaria el contrato por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones entre las partes por acuerdo suscrito en un nuevo contrato con las limitaciones pertinentes.
Tiempo de aviso para anular un contrato firmado
El inquilino puede dar por concluido el contrato de arrendamiento, mediante una notificación al arrendador con una antelación de 30 días naturales.
En el supuesto de que el contrato esté a punto de vencer, con el fin de evitar una prórroga automática y, por ende, su renovación, se requiere que el inquilino emita un preaviso con dos meses de antelación a la fecha de la finalización del contrato.
En caso de no dar preaviso, deberá hacer frente al cumplimiento de la obligación, abonando la renta correspondiente a esos días.
¿El propietario puede rescindir un contrato de alquiler?
El propietario también podrá resolver el contrato, si concurre alguna de las siguientes causas:
- Incumplimiento en el pago por parte del arrendatario. Pueden tratarse de abonos relacionados con la renta mensual u otros relacionados con su condición de inquilino, como las relativas a la fianza.
- Si el inquilino realiza obras no autorizadas o provoca daños en la propiedad.
- Si se tiene constancia de que en el inmueble se efectúan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Si el arrendatario realquila, subarrienda o cede sus derechos a terceros sin que el arrendador lo haya aceptado y autorizado.
- Si se da un uso distinto a la vivienda que el establecido en el contrato
- Transcurrido el primer año podrá el arrendador requerir la vivienda para utilizarla como residencia habitual o concederla a alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, si en la celebración del contrato se hubiese hecho constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años. Para ello, deberá notificar al inquilino con dos meses de antelación.
Si el propietario decide resolver el contrato y los motivos son los contemplados en la LAU, podrá comunicarlo al arrendatario en cuanto exista el incumplimiento, es decir, la notificación tendrá efecto inmediato.
Penalización por cancelar un contrato de arrendamiento
La penalización por desistir en un contrato de arrendamiento, sin respetar los tiempos de preaviso mencionados a lo largo de este artículo, se aplicará de manera proporcionada de acuerdo con el artículo 11 LAU. De acuerdo con esta norma, en caso de desistimiento del inquilino, éste deberá pagar al arrendador una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse y si quedara menos de un año, entonces la indemnización será proporcional a los meses que quedaran por cumplir.
Cómo romper un contrato de arrendamiento
El arrendatario interesado en desistir o resolver el contrato de alquiler debe notificar formalmente al arrendador mediante un escrito. Es imperativo que el preaviso sea comunicado de manera fehaciente y cabe destacar que, una vez presentada la carta, se producirá la extinción del contrato de arrendamiento, siendo requisito fundamental que el inquilino desocupe la vivienda alquilada.
Nota: Breve aclaración sobre resolución, rescisión, cancelación, anulación y desistimiento
- Resolución: Se da cuando uno de los contratantes incumple con sus obligaciones. (Por ejemplo: el inquilino no paga la renta).
- Rescisión: En este supuesto el contrato es válido, no adolece de vicio alguno, pero el resultado que se obtiene es injusto. (Por ejemplo: sería causa de rescisión del arrendamiento si un padre arrienda la vivienda a sus hijos, pero en perjuicio de sus acreedores).
- Cancelación: Acto de poner fin o anular un contrato legal por razones que pueden ir desde el incumplimiento de las cláusulas u obligaciones, hasta un acuerdo mutuo de las partes. (Por ejemplo: cancelar una hipoteca, extinguiendo la relación jurídica entre las partes)
- Anulación: El contrato contiene algún defecto o vicio que permite a las partes anularlo. (Por ejemplo: un contrato celebrado por un menor no emancipado sin la correspondiente autorización).
- Desistimiento: La facultad de dar por terminada la relación obligatoria de forma libre o fundada en una justa causa previamente contemplada en el contrato. (Por ejemplo: un inquilino desea desistir en el contrato de alquiler y envía un escrito al propietario cumpliendo con el plazo de preaviso).
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