La cláusula de resolución expresa, también llamada condición resolutoria, aparece habitualmente en contratos de compraventa de inmuebles con pago diferido como garantía para el vendedor en el caso de que se incumpla la obligación de pago.
Sin embargo, existen diversas cuestiones a conocer sobre esta cláusula, como qué consecuencias tiene, diferencias con otras parecidas, su relación con la cláusula penal o las diferencias en función del Derecho que la rige.
¿Qué es la cláusula de resolución expresa?
Como se ha explicado con anterioridad, es una garantía para el vendedor en caso de que el comprador incumpla con su obligación de pago mediante la cual se resuelve la compraventa y el vendedor recupera el inmueble.
En los casos en los que el vendedor entrega el inmueble al comprador antes de recibir la totalidad del pago, existe la posibilidad de que el comprador no pague con lo debido, por lo que se le podrá obligar gracias a esta cláusula a la devolución del bien en cuestión.
Asimismo, se deben cumplir una serie de condiciones para que se aplique esta cláusula.
¿Qué requisitos son necesarios?
Existen cuatro:
- El impago de una de las cantidades aplazadas. Es preciso mencionar que, por interpretación de la jurisprudencia, es necesario que la cantidad impagada sea de “suficiente entidad”, por lo que el retraso en una cuota pequeña no aplicaría la cláusula.
- Que el comprador tenga la voluntad de no hacer ese pago. Esto es así para evitar problemas mayores en caso de despiste del comprador o de errores en el pago sin que ese sea su objetivo.
- Que el vendedor haya cumplido sus obligaciones.
- Requerimiento judicial o notarial del pago, ya que no es algo automático.
Diferencias entre condición resolutoria y condición suspensiva
Además de lo anterior, es necesario diferenciar esta cláusula resolutoria de la suspensiva.
La aplicación de la condición resolutoria presupone que el contrato es eficaz y que, al darse el supuesto (de impago) previsto como condición resolutoria, la compraventa queda resuelta y el inmueble deberá volver a la propiedad del vendedor.
Por otro lado, con la condición suspensiva el contrato de venta no surte efectos de transmisión de la propiedad del inmueble hasta que se pagan todas las cuotas del pago diferido. Así, la cualidad de propietario del comprador se demorará hasta que haga efectivas todas las cantidades.
Relación con la cláusula penal
Estas cláusulas suelen aparecer ligadas en los contratos con una cláusula penal. En el caso de que se resuelva la compraventa ante el impago, es lógico que aparezca una duda. ¿Qué sucede con las cantidades pagadas? De no constar esta cláusula en contrato, lo habitual es que de la misma forma que se devuelve el inmueble, se devuelven las cantidades pagadas por el comprador para evitar un posible enriquecimiento injusto.
Sin embargo, mediante la incorporación de la cláusula penal el comprador perderá parte o todo de lo entregado al vendedor en concepto de daños y perjuicios. A su vez, hay que tener en cuenta su aplicación pueden variar en función del Código Civil que rija el contrato, bien pueda ser el español o el catalán.
Conclusión
En definitiva, la cláusula de resolución expresa surge como garantía para el vendedor de un inmueble con pago diferido. De esta forma, podrá requerir la devolución de la propiedad en el caso de que no se pague lo acordado. A su vez, será posible que pueda exigir una indemnización por daños y perjuicios gracias a la cláusula penal de la que puede ir acompañada.
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