Marc jurídic anterior  

La clàusula de venciment anticipat entra en funcionament dins el marc jurídic del mercat hipotecari, en el moment en que el client deixa de pagar la seva hipoteca i és la que dóna la possibilitat al banc d’iniciar els tràmits de resolució del contracte de préstec, la reclamació del total import degut i l’execució de l’immoble objecte d’hipoteca.

Trobem que aquesta clàusula ha estat objecte de vàries reformes en els darrers anys, d’entre elles és fonamental destacar la modificació feta per la Llei 1/2013. Abans d’aquesta modificació, només calia que el client impagués una de les quotes hipotecàries per a que el banc pogués exercitar l’execució sobre l’immoble; amb la reforma esmentada, es va establir la necessitat que la falta de pagament del client fos, com a mínim, de tres mensualitats per a permetre el banc decretar el venciment anticipat i iniciar els tràmits judicials d’execució.

 

Efectes de la reforma del 2019 – Llei 5/2019

Amb l’entrada en vigor el passat dia 16 de juny de 2019 de la nova Llei del Contracte Immobiliari, hauran de complir-se tres requisits per a que la clàusula de venciment anticipat pugui ser exercitada per part de l’entitat bancària:

1. Que el client deixi de satisfer la quota hipotecària.
2. Que la quantia que sumin les quotes impagades sigui equivalent, com a mínim:

• Al 3% del capital que el banc va prestar (o 12 quotes), si s’ha deixat de pagar durant la primera meitat de la durada de la hipoteca.
• Al 7% del capital que el banc va prestar (o 15 quotes), si s’ha deixat de pagar durant la segona meitat de la durada de la hipoteca.

3. Que el banc hagi sol·licitat al client el pagament del deute, li hagi concedit un termini d’un mes per a fer-ho i l’hagi informat que, en cas de no fer-ho, s’activarà la clàusula de venciment anticipat.

Aquesta reforma de la regulació del venciment anticipat és una de les principals mesures de la Llei, dividint la vida del préstec en dues meitats, de manera que si es produís l’impagament en la primera meitat del préstec hipotecari, aquest impagament hauria de ser igual o superior al 3% del capital i si es produís en el decurs de la segona meitat, hauria de ser igual o superior al 7%. Aquest nombre de quotes impagades de capital concedit dependrà, així mateix, del tipus d’interès i del termini de vida residual de la hipoteca, així com de la part del préstec ja amortitzat.

Quant als interessos de demora, és important saber que, en préstecs garantits mitjançant hipoteca sobre béns immobles per a ús residencial, es limitaran a l’interès remuneratori més 3 punts.

 

Aplicabilitat a contractes actuals i efectes de la declaració d’abusivitat  

La nova Llei introdueix una nova regulació del venciment anticipat en el seu article 24 que serà règim legal imperatiu i d’aplicació tant a les noves firmes contractuals com a les vives, és a dir, els contractes d’hipoteca ja firmats, sempre i quan no s’hagi activat la clàusula de venciment anticipat.

Per tant, l’aplicació d’aquesta nova Llei quedarà dividida en tres trams:

1. Contractes posteriors a l’entrada en vigor.

 A tots els contractes subscrits amb posterioritat a l’entrada en vigor de la nova Llei del Contracte Immobiliari, els seran d’aplicació els criteris que estableix l’article 24, segons hem vist anteriorment: és a dir, l’impagament del 3% o 12 quotes en la primera meitat de la hipoteca o el 7% o 15 quotes en la segona meitat.

2. Contractes anteriors a la nova Llei, sobre els que s’hagi exercitat el venciment anticipat i s’hagi iniciat un procediment d’execució.

 Als contractes de préstec, el venciment anticipat dels quals s’hagués produït amb anterioritat a l’entrada en vigor de la nova Llei, s’hagi o no iniciat un procediment d’execució hipotecaria i estigui o no suspès, els serà d’aplicació el paràmetre d’abusivitat assenyalat pel Tribunal Suprem i el TJUE en abundant jurisprudència.

3. Contractes anteriors a la nova llei sobre els que no s’hagi exercitat el venciment anticipat a la entrada en vigor.

 Per les execucions hipotecàries que encara no s’hagin iniciat, segons estableix la Disposició Transitòria Primera de la nova Llei, es produirà la retroactivitat i aplicació del nou article 24 i per tant, la clàusula de venciment anticipat es tindrà per no posada en el contracte, tret que el deutor al·legui que la previsió que conté li és més favorable.

EN SÍNTESI, havent quedat paralitzats els procediments d’execució hipotecaria a l’espera de la resolució del TJUE sobre aquesta qüestió, que va ser resolta per la sentència de 26 de març de 2019, les novetats que conté aquesta nova Llei del Contracte Immobiliari envers al venciment anticipat són essencials, doncs la redacció que s’ha donat a l’article 24 es conforma com dret imperatiu, tant pels nous contractes de préstec hipotecari com els que han estat constituïts amb anterioritat i a més, prevaldrà sobre la voluntat de les parts sobre el redactat de la clàusula de venciment anticipat. Una reforma que estableix un nou còmput sobre el termini d’impagament del prestatari, amb la finalitat de donar solució als conflictes generats envers l’abusivitat d’aquesta clàusula.