QUÈ ÉS LA USUCAPIÓ? DRETS I OBLIGACIONS DEL POSSEÏDOR
El CCC defineix la usucapió o «prescripció adquisitiva» com una forma d’adquirir la propietat o altres drets reals possessoris d’un bé, com a conseqüència de posseir-lo durant un temps determinat.
Aquest efecte adquisitiu es produeix sense necessitat de que la persona que adquireix per usucapió faci cap actuació, però hauran de concórrer els requisits següents:
- Que la possessió sigui en «concepte de titular del dret, pública, pacífica i ininterrompuda» durant 3 anys en el cas de béns mobles i 20 anys en el d’immobles, començant a comptar el termini el dia en què s’adquireix la possessió.
Que la possessió sigui en «concepte de titular del dret» significa que la persona que posseeix el bé ho ha de fer exterioritzant el seu ànim de ser titular del mateix; serà «pública» si el posseïdor actua de forma aparent i no oculta com a titular del bé i serà «pacífica» si aquesta possessió no és qüestionada per ningú.
Pel que fa a la possessió de forma «ininterrompuda», cal saber que la possessió s’entén interrompuda i, per tant, el termini per a usucapir tornarà a iniciar-se des del principi:
- Si se cedeix la possessió a un tercer,
- Si qui usucapeix reconeix (expressament o tàcitament) que un tercer té dret a aquest bé,
- Quan algun interessat s’oposa judicialment a la usucapió,
- Quan els titulars del bé i qui usucapeix acorden sotmetre a arbitratge la usucapió,
- Quan els titulars del bé requereixen notarialment al posseïdor que els reconegui el seu títol, o
- Si el posseïdor renuncia al temps transcorregut de la usucapió en curs.
A diferència de la regulació que en fa el Codi civil (CC), en la legislació catalana no s’exigeix ni títol ni bona fe com a requisit per a usucapir.
- Que la persona veritablement posseeixi el bé i no simplement en sigui detentor.
És a dir, que la persona que té el poder sobre el dret que vulgui usucapir-se ho faci amb la voluntat aparent externa d’actuar com si fos el titular d’aquest dret.
D’altra banda, cal tenir en compte que la possessió es suspèn quan la usucapió es produeix:
- Contra els qui no poden actuar per si mateixos ni per mitjà del seu representant, mentre es mantingui aquesta situació.
- Contra el cònjuge o la parella estable, mentre duri la convivència.
- Entre els vinculats per pàtria potestat, tutela, assistència o poder, en l’àmbit de les seves funcions.
La conseqüència de la suspensió de la possessió és que durant aquest temps no corren aquests terminis de 3 o 20 anys.
TIPUS D’USUCAPIÓ
En la regulació del CCC, a diferència del que passa al CC, no existeixen diversos tipus d’usucapió. És a dir, més enllà de la diferència que hi ha en els terminis per a adquirir per usucapió drets sobre béns mobles o immobles, que, com s’ha dit, són de 3 i de 20, respectivament, la resta dels requisits són comuns per a tots els supòsits.
Al CC, però, es distingeix entre el que es coneix com a «usucapió ordinària» i «usucapió extraordinària».
En el cas dels béns mobles, la usucapió serà «ordinària» quan hagin transcorregut ininterrompudament 3 anys i existeixi bona fe, i serà «extraordinària» quan hagin transcorregut 6 anys, sense necessitat de cap altra condició.
Respecte als béns immobles, els terminis són de 10 anys entre presents i de 20 anys entre absents, si concorren els requisits de bona fe i just títol (usucapió «ordinària») o de 30 anys (sense importar si és entre presents o absents) si no existeix just títol ni bona fe (usucapió «extraordinària»).
QUINS TIPUS DE DRETS ES PODEN ADQUIRIR PER USUCAPIÓ?
Només es poden adquirir per usucapió els drets reals (és a dir, aquells que atorguen poder directe sobre un bé) que impliquin una possessió sobre el bé, sempre que la llei no n’exclogui expressament la usucapió. Entre els drets reals que es poden usucapir destaca la propietat.
Cal tenir en compte que els drets d’hipoteca, penyora o adquisició preferent no són usucapibles, ja que tot i ser drets reals no impliquen la possessió sobre el bé. Així, per exemple, tot i que l’entitat bancària té un dret real sobre el bé hipotecat, no el posseeix i, per tant, no el podrà usucapir.
Finalment, cal explicar que hi ha una excepció respecte al dret de cens (que és una prestació periòdica dinerària anual que es vincula a la propietat d’una finca, la qual en garanteix el pagament), ja que tot i que és un dret real que no implica possessió, sí que es pot usucapir.
PROCEDIMENT PER A RECLAMAR LA USUCAPIÓ
Com s’ha exposat, la usucapió es produeix sense necessitat que el posseïdor del bé realitzi cap acció, però sí que haurà de demanar judicialment que es declari l’adquisició del dret de què es tracti per usucapió, acreditant que es donen tots els requisits exposats.
Poden al·legar la usucapió:
- La persona que ha adquirit per usucapió o els seus hereus,
- Qualsevol persona interessada en què es declari que la persona que adquireix per usucapió ha adquirit aquest bé.
Un cop adquirit el dret per usucapió, s’entén que qui ha usucapit ha estat titular del dret de què es tracti (per exemple, ha estat propietari) des que comença a comptar el termini de temps corresponent i no des que es completa aquest termini.
A globalpacta comptem amb un equip d’advocats i consultors que poden prestar-te assessorament en qualsevol qüestió relacionada amb la usucapió. Pots posar-te en contacte amb nosaltres trucant al 933 637 910 o a través del nostre formulari de contacte.
