A Catalunya, la figura de les «arres» està regulada al Llibre VI del Codi civil de Catalunya (CCC).
Aquesta regulació s’aplicarà a les compravendes d’immobles realitzades a partir del dia 1 de gener de 2018, en les que:
a) Les parts així ho hagin acordat expressament, sempre que existeixi connexió entre la legislació catalana i algun element del contracte, i
b) Les parts no hagin acordat quina legislació ha d’aplicar-se al contracte, però l’immoble estigui situat a Catalunya.
Cal tenir en compte que la regulació que fa de les arres el CCC és aplicable a qualsevol compravenda. És a dir, a les celebrades entre empreses o professionals, a les concloses entre particulars, i a les compravendes entre una empresa o professional i un particular (conegudes com «compravendes de consum»).
- Què és el pacte d’arres en un contracte de compravenda immobiliària?
És un acord accessori al contracte de compravenda en virtut del qual les parts pacten la reserva de la compravenda de l’immoble,, entregant, com a prova, el comprador al venedor una quantitat, bé en concepte de senyal («arres confirmatòries»), bé per a compensar el perjudici causat per un hipotètic desistiment d’un dels contractants («arres penitencials») o bé per a sancionar un hipotètic incompliment d’alguna de les parts («arres penals»).
- Les arres del CCC: arres confirmatòries i arres penitencials.
a) Norma general: arres confirmatòries.
Per a la legislació catalana, si les parts no acorden el contrari, l’entrega pel comprador d’una quantitat de diners al venedor s’entén feta com a arres confirmatòries, és a dir, com un senyal de conclusió del contracte i a compte del preu de la compravenda.
En aquest cas, per tant, les arres s’entreguen com a prova de que s’ha tancat la fase de negociació pre-contractual i de que s’ha subscrit el contracte de compravenda, confirmant-se així la voluntat del venedor i del comprador. Dit en termes col·loquials, són «una paga i senyal».
En aquest cas, si alguna de les parts incompleix, la part complidora podrà, bé exigir a l’altra el compliment específic del contracte, bé resoldre’l, podent reclamar indemnització pels danys i perjudicis en ambdós casos.
b) Pacte exprés: arres penitencials.
Si les parts volguessin poder desistir unilateralment del contracte, hauran de dir en el contracte, expressament, que les arres són penitencials. En aquest cas:
- Si el venedor desistís del contracte, haurà de tornar-les doblades.
- Si qui desistís fos el comprador, les perdrà (tret que el desistiment estigués justificat per no haver obtingut finançament).
- La devolució de les arres al comprador per la no obtenció de finançament.
És molt comú que el comprador, per adquirir l’immoble, necessiti que un tercer li financi, en tot o en part, el preu, ja sigui per mitjà d’un préstec concertat amb una entitat de crèdit, ja sigui subrogant-se en la hipoteca del venedor.
Com s’ha dit, si el comprador desisteix del contracte perquè no ha obtingut el finançament necessari podrà fer-ho sense penalització i recuperant la totalitat de les quantitats entregades en concepte d’arres (tret de pacte en contrari), sempre que:
- En el contracte de compravenda s’hagi previst la seva necessitat d’obtenir finançament de tot o part del preu;
- Acrediti, documentalment, la negativa de l’entitat de crèdit a atorgar-li el finançament o a acceptar la seva subrogació en la hipoteca que grava l’immoble; i
- La denegació del finançament no derivi de la seva negligència.
- La formalització de les arres.
El pacte d’arres pot atorgar-se com a part integrant del propi contracte de compravenda, és a dir, com una clàusula d’aquest; o bé, pot presentar-se separadament com un contracte d’arres.
El pacte d’arres podrà ser verbal (amb les conseqüents dificultats probatòries) o escrit (tant en document privat com públic).
- La possibilitat d’inscriure el pacte d’arres penitencials al Registre de la Propietat.
El CCC ofereix una garantia per a que el comprador que ha entregat arres penitencials pugui recuperar-les en cas de desistiment (del venedor o seu si no ha obtingut finançament): la possibilitat d’inscriure en el Registre de la Propietat que el bé immoble objecte de compravenda està afecte a la devolució de les arres..
Per a que el pacte d’arres pugui inscriure’s en el Registre de la Propietat han de donar-se els següents requisits:
- Que les arres hagin estat dipositades davant notari,
- Que el pacte d’arres s’hagi formalitzat en escriptura pública, i
- Que la durada del dret de desistiment no superi els 6 mesos.
Aquesta garantia s’extingirà i, per tant, el bé immoble deixarà d’estar afecte a la devolució de les arres:
a) Quan hagin transcorregut 60 dies després del termini pactat o del termini legal màxim de 6 mesos, o
b) Quan el comprador desisteixi i el venedor ho acrediti fefaentment, o
c) Quan s’inscrigui la compravenda.
A globalpacta comptem amb un equip d’advocats especialistes en Dret immobiliari que poden prestar-li assessorament en qualsevol qüestió relacionada amb operacions de compravenda i/o d’inversió immobiliària. Pot contactar amb nosaltres trucant al 93 363 79 10.
