Contractes celebrats entre el 9/5/1985 i el 1/1/1995

En els contractes d’arrendament d’habitatge signats entre 9/5/1985 i 1/1/1995 en els que no es va establir una durada concreta, els fills (entre altres supòsits) de l’arrendatari que hagin conviscut amb ell en els darrers dos anys abans de la mort gaudiran de permanència en l’habitatge i dret a la pròrroga forçosa.

Permanència vitalícia en l’habitatge i amb dret a subrogació abans del “Decret Boyer”.

El Reial decret llei 2/1985, de 30 d’abril, sobre Mesures de Política Econòmica, conegut com “Decret Boyer”, va suposar un canvi importantíssim en el mercat del lloguer. Fins a la seva publicació, els arrendataris amb contractes subjectes a lleis d’arrendament anteriors, sabien que tenien assegurada la seva permanència en els habitatges i locals amb caràcter vitalici i, no només això, sinó que gaudien també del dret a subrogació per a determinades persones vinculades a ells.

“Decret Boyer”: liberalització de la durada del contracte en contractes d’arrendament d’habitatge.

L’aprovació d’aquest Reial Decret va permetre la supressió de la pròrroga forçosa en els contractes d’arrendaments urbans, facultant a les parts a pactar la durada que lliurement estipulessin, sense que fos d’aplicació forçosa el règim de pròrroga que preveu l’article 57 del Text refós de 1964. Es va liberalitzar el mercat de lloguer afavorint els interessos dels propietaris.

Va suposar un canvi de paradigma que va flexibilitzar substancialment el moviment dels lloguers i la revisió dels seus preus. A partir d’aquest moment, els lloguers van deixar de ser una cambra cuirassada obrint les portes a un mercat més lliure i menys intervencionista.

LAU de 1994: contractes d’habitatge de durada lliure, obligatorietat de termini mínim (5, 3… anys), depenent de la data de signatura del contracte.

No va ser fins l’1 de gener de 1995 quan va entrar en vigor la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (LAU de 1994) que, permetent la durada pactada lliurement per les parts, obligava a l’arrendador a prorrogar el contracte d’ús d’habitatge necessàriament si aquest fos inferior a 5 anys i deixant la llibertat de pactes per als d’ús diferent d’habitatge. Aquesta llei, actualment vigent, ha estat reformada en diverses ocasions, modificant l’obligatorietat del termini mínim per als usos d’habitatge i mai més s’ha fet una regressió de caràcter vitalici.

Disposició transitòria 2a (DT2) de la LAU: regulació de l’extinció i subrogació de contractes antics d’ús d’habitatge.

La LAU de 1994, amb les seves disposicions transitòries, va regular diferents aspectes que afectaven a contractes antics, entre ells l’extinció i la subrogació per a aquells contractes celebrats abans del 9 de maig de 1985.

Llavors, què passava amb aquells contractes que s’havien celebrat durant pràcticament una dècada, entre el 9 de maig de 1985 i l’1 de gener de 1995?

La DT2 de la LAU de 1994 establia que els contractes d’arrendament d’habitatge que han tingut lloc abans del 9 de maig de 1985 subsistents en la data d’entrada en vigor de la nova norma, continuarien regint-se per les normes relatives al contracte d’inquilinat de l’anterior text refós de la LAU de 1964.

Així, aquesta disposició no és aplicable als contractes d’arrendament d’habitatge subscrits amb posterioritat al 9/5/1985.

El “Decret Boyer” en el seu article 9è estableix que els contractes d’arrendament celebrats a partir de la seva entrada en vigor, tindrien la durada que lliurement estipulessin les parts contractants. En el supòsit d’haver pactat una durada concreta, aquest termini era el que comptava. Però, en cas d’haver pactat un període indefinit, s’assegurava al llogater la permanència de per vida amb el mateix esperit de les normes anteriors.

D’aquesta manera, no és aplicable la DT 2a de la LAU de 1994 per a aquells contractes de lloguer d’habitatge celebrats entre el 9/5/1985 el 1/1/1995 en què no s’hagués establert una durada concreta, ja que queden obligats a la pròrroga forçosa; i per tant, s’han de remetre als arts. 58 a 60 de la LAU de 1964, que estipula, entre altres disposicions, que els fills de l’arrendatari que hagin conviscut amb ell en els dos darrers anys, podran subrogar-se en els drets i obligacions de l’arrendament. Així doncs, els fills que es troben en aquest supòsit gaudiran de la permanència en l’habitatge i el dret a la pròrroga forçosa dels que disposava el seu progenitor; i, en conseqüència, podran romandre en l’habitatge potestativament d’acord amb la normativa i als pactes subscrits.

Tot això sense perjudici de l’aplicació de la denegació per causa de necessitat o d’aquells casos que totes les lleis, anteriors i noves, han taxat per a supòsits especials.

María Vives Fayos