Qui és gran tenidor segons la Ley 12/2023, de 24 de maig, pel dret a la habitatge?

És gran tenidor la persona física o jurídica titular de més de 10 immobles urbans d’us residencial o de una superfície construïda de més de 1.500 m² d’us residencial, excloent les places d’aparcament i els trasters.

Les Comunitats autònomes podran rebaixar el número d’immobles urbans d’us residencial de 10 a 5 o més, en aquelles zones que siguin declarades com «entorns de mercat residencial tensionat»; això són àrees territorials on, segons l’òrgan autonòmic competent, existeixi un risc d’oferta insuficient d’habitatge assequible.

Aquesta definició ho és als efectes d’allò disposat a la pròpia Ley 12/2023, però ha de respectar-se aquelles definicions ja existents o les que poguessin adoptar les legislacions autonòmiques.

Qui és gran tenidor a Catalunya?

En els últims anys, la legislació catalana ha anat variant el concepte de gran tenidor.

Actualment, segons la Llei 1/2022, de 3 de març, de modificació de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 y la Llei 4/2016, per a afrontar la emergència en l’àmbit de l’habitatge, són grans tenidors d’habitatge:

a) Les entitats financeres i les seves filials immobiliàries, els fons d’inversió i les entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària,

b) Les persones jurídica que, por sí mateixes o a través d’un grup d’empreses, siguin titulars de més de 10 habitatges ubicats en territori estatal, excepte:

1r. L’Institut Català del Sòl, els ajuntaments, les societats i patronats municipals d’habitatge, les cooperatives d’habitatge i les entitats urbanístiques especials.

2n. Els promotors privats d’habitatge i les entitats sense ànim de lucre dedicades a la promoció d’habitatge, que tinguin per objecte social i com objecte de la seva activitat efectiva la promoció d’habitatges de protecció oficial destinats a lloguer, la gestió i explotació d’aquest tipus d’habitatge en casos de constitució de drets de superfície o de concessió administrativa o la promoció d’habitatge de protecció oficial destinats, en règim de venda, als beneficiaris amb ingressos més baixos.

3r. Les persones que tinguin més d’un 15% de la superfície habitable de la propietat qualificat com habitatges de protecció oficial destinats a lloguer.

4t. Les entitats privades sense ànim de lucre que proveeixin d’habitatge a persones en situació de vulnerabilitat residencial.

c) Els fons de capital risc i de titulització d’actius.

d) Les persones físiques que siguin propietàries de més de 15 habitatges, o copropietàries si la seva quota de participació en la comunitat representa més de 1.500 m2² de sòl destinat a habitatge, situat en territori estatal, amb les mateixes excepcions que estableixen per a les persones jurídiques els punts 1r, 2n y 3r de l’apartat b) anterior.

Les principals obligacions dels grans tenidors a Catalunya

1)Oferir un lloguer social abans d’interposar qualsevol demanda judicial d’execució hipotecària o de desnonament per impagament de rendes o per venciment de la durada del títol jurídic que habilita l’ocupació de l’habitatge, si el procediment afecta persones o unitats familiars:

• Que no tinguin una alternativa pròpia d’habitatge i
• Que estiguin dins dels paràmetres legals de risc d’exclusió residencial.

Els grans tenidors hauran de comprovar si concorren aquestes circumstàncies, requerint prèviament aquesta informació als afectats.

S’entendrà que la proposta és de lloguer social quan:

a) La renda no superi:

• • el 10% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si estan per sota del 0,89 de l’indicador de renda de suficiència (IRSC),
  • el 12% d’aquests ingressos, si estan per sota del 0,95 del IRSC, o
  • el 18% d’aquests ingressos, si són iguals o superiors al 0,95 del IRSC.

b) Ofereixi, preferentment, l’habitatge afectat pel procediment o, alternativament, un habitatge ubicat en el mateix municipi, tret que un informe dels serveis socials municipals acrediti que el trasllat a un altre municipi no afectarà negativament a la situació de risc d’exclusió residencial de la unitat familiar.

Sempre que es compleixin determinats requisits, els grans tenidors persones jurídiques (apartat b) —sempre que no formin part d’un grup d’empreses o estiguin subordinades o coordinades a entitats financeres i de gestió d’actius, fons d’inversió i de capital risc o titulització– o persones físiques (apartat d)) que estiguin obligats a oferir el lloguer social d’un habitatge de la seva propietat podran sol·licitar que l’habitatge sigui arrendat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC).

Per últim, cal tenir present que els contractes de lloguer social obligatori que es subscriguin d’acord amb el que s’ha dit, han de tenir una durada mínima igual que la fixada per la normativa vigent en matèria d’arrendaments urbans i, en qualsevol cas, no inferior a 5 anys si el titular de l’habitatge és una persona física i no inferior a 7 anys si és una persona jurídica..

2)Acceptar una pròrroga extraordinària de, com a màxim, 1 any (o 3 anys si es tracta de zones tensionades) del contracte d’arrendament (tret que les parts haguessin subscrit un nou contracte), durant el qual es seguiran aplicant els mateixos termes i condicions.

Aquesta pròrroga extraordinària requerirà l’acreditació per part de l’arrendatari d’una situació de vulnerabilitat social i econòmica.

3) Notificar a l’ajuntament del municipi on es troba l’habitatge i a l’AHC la comunicació dels afectats en relació al seu dret a un lloguer social obligatori, així com la oferta concreta, en el termini de 3 dies hàbils a comptar des que l’hagin efectuat.

4) Inscriure’s en el Registre de grans tenidors d’habitatge de l’AHC

en el termini d’1 mes des que va entrar en vigor la Ley 1/2022 o des del compliment dels requisits per a ser considerat gran tenidor.

A més a més, els grans tenidors persones jurídiques hauran de comunicar a l’AHC el número i la relació d’habitatges dels que són titulares.

A globalpacta comptem amb un equipo d’advocats especialistes en dret immobiliari que pot assessorar-te en qualsevol qüestió relacionada amb arrendaments i altres operacions immobiliàries. Pots posar-te en contacte amb nosaltres trucant al 933 637 910.