La normativa aprovada els anys 2020 i 2021, per a pal·liar els efectes de la pandèmia, i 2022, per a combatre les conseqüències econòmiques i socials de la Guerra d’Ucraïna, així com la Ley 12/2023, de 24 de maig, i el recent Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de juny, han introduït novetats i modificacions en la normativa d’arrendaments.
En aquest article explicarem algunes de les mesures extraordinàries que afecten als contractes d’arrendament d’habitatge, en vigor al 2023.
La limitació a l’actualització de la renda.
La Ley 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (LAU) estableix que, en aquells contractes d’arrendament que prevegin una actualització de la renda, es durà a terme en la data en que es compleixi cada any de vigència del contracte i segons el que hagin pactat les parts.
Doncs bé, la normativa vigent preveu que allò que pactin les parts no podrà excedir del resultat d’aplicar la variació anual de l’Índex de Garantia de Competitivitat (IGC) a la data de l’actualització, sense que pugui excedir del 2%.
La pròrroga extraordinària.
Finalitzats el període mínim del contracte i la pròrroga legal a que es refereix la LAU o la tàcita reconducció del Código Civil, s’ha introduït la possibilitat d’una pròrroga extraordinària en determinats supòsits:
- L’arrendatari, si està en situació de vulnerabilitat social i econòmica, podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària del contracte d’arrendament per un període màxim d’1 any.
El llogater haurà d’acreditar la seva situació de vulnerabilitat sobre la base d’un informe o certificat emès pels serveis socials d’àmbit municipal o autonòmic.
En aquests casos, la pròrroga extraordinària sol·licitada haurà de ser acceptada obligatòriament per l’arrendador quan sigui un gran tenidor d’habitatge, tret que s’hagués subscrit entre les parts un nou contracte d’arrendament.
- Si l’immoble radica a una zona de mercat residencial tensionat, l’arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària del contracte per terminis anuals, per un període màxim de 3 anys.
La sol·licitud de pròrroga extraordinària també haurà de ser acceptada obligatòriament per l’arrendador, tret que concorri algun d’aquests supòsits:
- que les parts hagin fixat altres termes o condicions,
- que s’hagi subscrit un nou contracte d’arrendament amb les limitacions en la renda que procedeixin,
- que l’arrendador hagi comunicat la necessitat d’ocupar l’habitatge arrendat per a destinar-lo al seu habitatge permanent o al dels familiars que la norma contempla.
Durant la pròrroga extraordinària es seguiran aplicant els termes i condicions establerts pel contracte en vigor.
Suspensió de certs desnonaments i llançaments; i compensació als arrendadors.
La suspensió de certs desnonaments i llançaments fins el 31 de desembre de 2023.
L’arrendatari (i la seva família) que estigui en situació de vulnerabilitat econòmica i no tingui alternativa residencial pot instar la suspensió del desnonament o llançament fins el 31 de desembre de 2023, quan el propietari hagués reclamat judicialment la recuperació de la possessió de la finca per:
- Impagament de rendes o quantitats degudes, o
- Expiració del termini contractual.
Existirà vulnerabilitat econòmica si s’acredita documentalment que:
- L’arrendatari ha passat a estar en una situació de desocupació o, en cas de ser empresari o professional, ha patit una pèrdua substancial d’ingressos o una caiguda en la facturació d’almenys, el 40%, i que
- El conjunt d’ingressos de la unitat familiar no supera certs llindars.
Ha de tenir-se present que conformen la unitat familiar:
- La persona que va signar el contracte de lloguer
- El seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita que resideixi a l’habitatge.
- Els fills, amb independència de la seva edat, que resideixin a l’habitatge, incloent els vinculats per una relació de tutela, guarda o acolliment familiar.
La compensació als arrendadors.
En els supòsits descrits de suspensió de llançaments o desnonaments, l’arrendador afectat pot sol·licitar una compensació econòmica.
L’arrendador tindria dret a aquesta compensació quan haguessin transcorregut 3 mesos des de l’emissió de l’informe dels serveis socials amb les mesures adequades per a atendre la situació de vulnerabilitat, i l’Administració no les hagués adoptat.
L’arrendador podrà presentar la sol·licitud de la compensació fins el 31 de gener de 2024.
La compensació consistirà en el valor mitjà que correspondria a un lloguer d’habitatge a l’entorn en que radica l’immoble, més les despeses corrents de l’habitatge durant la suspensió assumits per l’arrendador.
No obstant, si aquest valor fos superior a la renda que hagués estat percebent l’arrendador, la compensació consistirà en la renda deixada de percebre durant aquell termini més les despeses corrents.
A globalpacta comptem amb un equip d’advocats especialistes en dret immobiliari que pot assessorar-te en qualsevol qüestió relacionada amb arrendaments i altres operacions immobiliàries. Pots posar-te en contacte amb nosaltres trucant al 933 637 910.
