Marco jurídico anterior
La cláusula de vencimiento anticipado entra en funcionamiento, en el marco del mercado hipotecario, en el momento en el que el cliente deja de pagar su hipoteca y es la que faculta al banco a iniciar los trámites de resolución del contrato de préstamo, reclamación del total debido y ejecutar la vivienda objeto de hipoteca.
Encontramos que esta cláusula ha sido objeto de varias reformas en los últimos años, entre ellas es fundamental destacar la modificación de la Ley 1/2013. Antes de dicha modificación, bastaba con que el cliente impagara una de las cuotas hipotecarias para que el banco pudiera ejercitar la ejecución sobre la vivienda; con dicha reforma, se estableció la necesidad de que la falta de pago del cliente fuese, al menos, de tres mensualidades para permitir al banco decretar el vencimiento anticipado e iniciar los trámites judiciales de la ejecución.
Efectos de la reforma de 2019 – Ley 5/2019
Con la entrada en vigor el día 16 de junio de este año de la nueva Ley del Contrato Inmobiliario, deberán cumplirse tres requisitos para que la cláusula de vencimiento anticipado pueda ejercitarse por parte de la entidad bancaria:
- Que el cliente deje de satisfacer la cuota hipotecaria.
- Que la cuantía que sumen las cuotas impagadas equivalga, como mínimo:
- Al 3% del capital que le prestó al banco (o 12 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca.
- Al 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.
- Que el banco haya solicitado al cliente el pago de esa deuda, le haya concedido el plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.
Esta reforma de la regulación del vencimiento anticipado es una de las principales medidas de la Ley, dividiendo la vida del préstamo en dos mitades, de forma que si se produjere el impago en la primera mitad del préstamo hipotecario, el impago debería ser igual o superior al 3% del capital y si se produjere durante la segunda mitad, debería ser igual o superior al 7%. Este número de cuotas impagadas del capital concedido dependerá asimismo del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado.
En cuanto a los intereses de demora, es importante conocer que, en préstamos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, estos se limitaran al interés remuneratorio más 3 puntos.
Aplicabilidad a contratos actuales y efectos de la declaración de abusividad
La nueva Ley introduce una nueva regulación del vencimiento anticipado en su artículo 24 que se prevé como régimen legal imperativo de aplicación tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, es decir, los contratos de hipoteca ya firmados, siempre y cuando no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado.
Por tanto, la aplicación de esta nueva Ley quedará dividida en tres tramos:
- Contratos posteriores a la entrada en vigor.
A todos los contratos suscritos con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley del Contrato Inmobiliario, serán de aplicación los criterios que establece el artículo 24 según ya hemos visto anteriormente: es decir, el impago del 3% o 12 cuotas en la primera mitad de la hipoteca o el 7% o 15 cuotas en la segunda mitad.
- Contratos anteriores a la nueva Ley, sobre los que se haya ejercitado el vencimiento anticipado y se haya iniciado un procedimiento de ejecución.
A los contratos de préstamo cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley, se haya o no iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y esté o no suspendido, les será de aplicación el parámetro de abusividad señalado por el Tribunal Supremo y el TJUE en numerosa jurisprudencia.
- Contratos anteriores a la nueva Ley sobre los que no se haya ejercitado el vencimiento anticipado en la entrada en vigor.
Para las ejecuciones hipotecarias que aún no se hayan iniciado, según establece la Disposición Transitoria Primera de la nueva Ley, se producirá la retroactividad y aplicación del nuevo artículo 24 y por tanto, la cláusula de vencimiento anticipado se tendrá por no puesta en el contrato, salvo que el deudor alegue que la previsión que contiene le resulta más favorable.
EN SÍNTESIS, tras la parálisis de los procedimientos de ejecución hipotecaria debida a la necesaria espera de la resolución del TJUE sobre esta cuestión, resuelta por sentencia de 26 de marzo de 2019, las novedades que arroja esta nueva Ley del Contrato Inmobiliario en aras al vencimiento anticipado son esenciales, pues la redacción que se ha dado al artículo 24 se conforma como derecho imperativo, tanto para los nuevos contratos de préstamo hipotecario como los que han sido constituidos con anterioridad y además, prevalecerá sobre la voluntad de las partes en lo que se refiere al redactado de la cláusula de vencimiento anticipado. Una reforma que establece un cómputo novedoso sobre el plazo de impago del prestatario, con el fin de dar solución a los conflictos generados entorno a la abusividad de esta cláusula.
