Contratos celebrados entre el 9/5/1985 y el 1/1/1995
En los contratos de arrendamiento de vivienda firmados entre 9/5/1985 y 1/1/1995 en los que no se estableció una duración concreta, los hijos (entre otros supuestos) del arrendatario que hayan convivido con él en los dos últimos años antes del fallecimiento gozarán de permanencia en la vivienda y derecho a la prórroga forzosa.
Permanencia vitalicia en la vivienda y con derecho a subrogación antes del “Decreto Boyer”
El Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, conocido como “Decreto Boyer”, supuso un cambio importantísimo en el mercado de alquiler. Hasta su publicación, los arrendatarios con contratos sujetos a leyes de arrendamiento anteriores, sabían que tenían asegurada su permanencia en las viviendas y locales con carácter vitalicio y, no sólo eso, gozaban también del derecho a subrogación para determinadas personas vinculadas a ellos.
“Decreto Boyer”: liberalización de la duración del contrato en contratos de arrendamiento de vivienda
La aprobación de este Real Decreto permitió la supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos, facultando a las partes a pactar la duración que libremente estipularan, sin que fuera de aplicación forzosa el régimen de prórroga previsto en el artículo 57 del Texto refundido de 1964. Se liberalizó el mercado del alquiler favoreciendo los intereses de los propietarios.
Supuso un cambio de paradigma que flexibilizó sustancialmente el movimiento de los alquileres y la revisión de sus precios. A partir de ese momento, los alquileres dejaron de ser una cámara acorazada abriendo sus puertas a un mercado más libre y menos intervencionista.
LAU de 1994: contratos de vivienda de duración libre, obligatoriedad de plazo mínimo (5, 3…años), dependiendo de la fecha de firma del contrato
No fue hasta el 1 de enero de 1995 cuando entró en vigor la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1994) que, permitiendo la duración pactada libremente por las partes, obligaba al arrendador a prorrogar el contrato de uso de vivienda necesariamente si éste fuera inferior a 5 años y dejando la libertad de pactos para los de uso distinto de vivienda. Esta ley, en vigor actualmente, ha sido reformada en diversas ocasiones, modificando la obligatoriedad del plazo mínimo para los usos de vivienda y nunca más se ha hecho una regresión al carácter vitalicio.
Disposición transitoria 2ª (DT2) de la LAU: regulación de la extinción y subrogación de contratos antiguos de uso de vivienda
La LAU de 1994, con sus disposiciones transitorias, reguló distintos aspectos que afectaban a contratos antiguos, entre ellos la extinción y la subrogación para aquellos contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
¿Qué ocurría con aquellos contratos que se habían celebrado durante prácticamente una década, entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995?
La DT2 de la LAU de 1994 establecía que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 subsistentes en la fecha de entrada en vigor de la nueva norma, continuarían rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del anterior texto refundido de la LAU de 1964.
Así, dicha disposición no resulta aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 9/5/1985.
El “Decreto Boyer” en su artículo 9º establece que los contratos de arrendamiento celebrados a partir de su entrada en vigor, tendrían la duración que libremente estipularan las partes contratantes. En el supuesto de haber pactado una duración concreta, ese plazo era el que contaba. Pero, en caso de haber pactado un periodo indefinido, se aseguraba la permanencia al inquilino de por vida con el mismo espíritu de las normas anteriores.
De esta forma, no es aplicable la DT 2ª de la LAU de 1994 para aquellos contratos de alquiler de vivienda celebrados entre el 9/5/1985 el 1/1/1995 en que no se hubiera establecido una duración concreta, pues quedan obligados a la prórroga forzosa; y deben, por tanto, remitirse a los arts. 58 a 60 de la LAU de 1964, que estipula, entre otras disposiciones, que los hijos del arrendatario que hayan convivido con él en los dos últimos años, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. Así pues, los hijos que se encuentren en ese supuesto gozarán de permanencia en la vivienda y derecho a la prórroga forzosa que disponía su progenitor; y, en consecuencia, podrán permanecer en la vivienda de forma potestativa con arreglo a la normativa y a los pactos suscritos.
Todo ello sin perjuicio de la aplicación de la denegación por causa de necesidad o de aquellos casos que todas las leyes, anteriores y nuevas, han tasado para supuestos especiales.
María Vives Fayos
