En Cataluña, la figura de las «arras» está regulada en el Libro VI del Código civil de Cataluña (CCC).
Esta regulación se aplicará a las compraventas de inmuebles realizadas a partir del día 1 de enero de 2018, en las que:
a) Las partes así lo hayan acordado expresamente, siempre que exista conexión entre la legislación catalana y algún elemento del contrato, y
b) Las partes no hayan acordado qué legislación debe aplicarse al contrato, pero el inmueble esté situado en Cataluña.
Debe tenerse en cuenta que la regulación que hace de las arras el CCC es aplicable a cualquier compraventa. Es decir, a las celebradas entre empresas o profesionales, a las concluidas entre particulares, y a las compraventas entre una empresa o profesional y un particular (conocidas como «compraventas de consumo»).
- ¿Qué es el pacto de arras en un contrato de compraventa inmobiliaria?
Es un acuerdo accesorio al contrato de compraventa por el que las partes pactan la reserva de la compraventa del inmueble, entregando, como prueba de ello, el comprador al vendedor una cantidad, bien en concepto de señal («arras confirmatorias»), bien para compensar el perjuicio ocasionado por un hipotético desistimiento de uno de los contratantes («arras penitenciales») o bien para sancionar un hipotético incumplimiento de alguna de las partes («arras penales»).
- Las arras del CCC: arras confirmatorias y arras penitenciales.
a) Norma general: arras confirmatorias.
Para la legislación catalana, si las partes no acuerdan lo contrario, la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, como una señal de conclusión del contrato y a cuenta del precio de la compraventa.
En este caso, por tanto, las arras se entregan como prueba de que se ha cerrado la fase de negociación precontractual y de que se ha suscrito el contrato de compraventa, confirmándose así la voluntad del vendedor y del comprador. Dicho en términos coloquiales, son «una paga y señal».
En este caso, si alguna de las partes incumple, la parte cumplidora podrá, bien exigir a la otra el cumplimiento específico del contrato, bien resolverlo, pudiendo reclamar indemnización por los daños y perjuicios en ambos casos.
b) Pacto expreso: arras penitenciales.
Si las partes quisieran poder desistir unilateralmente del contrato, deberán decir en el contrato, expresamente, que las arras son penitenciales. En tal caso:
- Si el vendedor desistiera del contrato, deberá devolverlas dobladas.
- Si quien desistiera fuera el comprador, las perderá (salvo que el desistimiento estuviera justificado por no haber obtenido financiación).
- La devolución de las arras al comprador por la no obtención de financiación.
Es muy común que el comprador, para adquirir el inmueble, necesite que un tercero le financie, en todo o en parte, el precio, ya sea por medio de un préstamo concertado con una entidad de crédito, ya sea subrogándose en la hipoteca del vendedor.
Como se ha dicho, si el comprador desiste del contrato porque no ha obtenido la financiación necesaria podrá hacerlo sin penalización y recuperando la totalidad de las cantidades entregadas en concepto de arras (salvo pacto en contrario), siempre que:
- En el contrato de compraventa se haya previsto su necesidad de obtener financiación de todo o parte del precio;
- Acredite, documentalmente, la negativa de la entidad de crédito a otorgarle la financiación o a aceptar su subrogación en la hipoteca que grava el inmueble; y
- La denegación de la financiación no derive de su negligencia.
- La formalización de las arras.
El pacto de arras puede otorgarse como parte integrante del propio contrato de compraventa, es decir, como una cláusula de este; o bien, puede presentarse separadamente como un contrato de arras.
El pacto de arras podrá ser verbal (con las consiguientes dificultades probatorias) o escrito (tanto en documento privado como público).
- La posibilidad de inscribir el pacto de arras penitenciales en el Registro de la Propiedad.
El CCC ofrece una garantía para que el comprador que ha entregado arras penitenciales pueda recuperarlas en caso de desistimiento (del vendedor o suyo si no ha obtenido financiación): la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad que el bien inmueble objeto de compraventa está afecto a la devolución de las arras.
Para que el pacto de arras pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad deben cumplirse una serie de requisitos:
- Que las arras hayan sido depositadas ante notario,
- Que el pacto de arras se haya formalizado en escritura pública, y
- Que la duración del derecho de desistimiento no supere los 6 meses.
Esta garantía se extinguirá y, por tanto, el bien inmueble dejará de estar afecto a la devolución de las arras:
a) Cuando hayan transcurrido 60 días después del plazo pactado o del plazo legal máximo de 6 meses, o
b) Cuando el comprador desista y el vendedor lo acredite fehacientemente, o
c) Cuando se inscriba la compraventa.
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