Los Reales Decretos leyes aprobados los años 2020 y 2021, para paliar los efectos de la pandemia, y 2022, para combatir las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania, así como la Ley 12/2023, de 24 de mayo y el reciente Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, han introducido novedades y modificaciones en la normativa arrendaticia.
En este artículo vamos a explicar algunas de las medidas extraordinarias que afectan a los contratos de arrendamiento de vivienda, en vigor en 2023.
La limitación a la actualización de la renta.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, en aquellos contratos de arrendamiento que prevean una actualización de la renta, se llevará a cabo en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato y según lo pactado por las partes.
Pues bien, la normativa vigente prevé que lo pactado por las partes no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización, sin que pueda exceder del 2%.
La prórroga extraordinaria.
Finalizados el período mínimo del contrato y la prórroga legal a que se refiere la LAU o la tácita reconducción del Código Civil, se ha introducido la posibilidad de una prórroga extraordinaria en determinados supuestos:
- El arrendatario, si está en situación de vulnerabilidad social y económica, podrá solicitar una prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de 1 año.
El arrendatario deberá acreditar su situación de vulnerabilidad sobre la base de un informe o certificado emitido por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.
En estos casos, la prórroga extraordinaria solicitada deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando sea un gran tenedor de vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
- Si el inmueble se ubica en una zona de mercado residencial tensionado, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por plazos anuales, por un periodo máximo de 3 años.
La solicitud de prórroga extraordinaria también deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se dé alguno de estos supuestos:
- que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes,
- que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan,
- que el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o los familiares que la norma contempla.
Durante la prórroga extraordinaria se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Suspensión de ciertos desahucios y lanzamientos; y compensación a los arrendadores.
La suspensión de ciertos desahucios y lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2023.
El arrendatario (y su familia) que esté en situación de vulnerabilidad económica y no tenga alternativa habitacional podrá instar la suspensión del desahucio o lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2023, cuando el propietario reclame judicialmente la recuperación de la posesión de la finca por:
- Impago de rentas o cantidades debidas, o
- Expiración del plazo contractual.
Existirá vulnerabilidad económica si se acredita documentalmente que:
- El arrendatario ha pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, ha sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de, al menos, el 40%, y que
- El conjunto de ingresos de la unidad familiar no supera ciertos umbrales.
Debe tenerse en cuenta que conforman la unidad familiar:
- La persona que firmó el contrato de alquiler.
- Su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda.
- Los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
La compensación a los arrendadores.
En los supuestos descritos de suspensión de lanzamientos o desahucios, el arrendador afectado podrá solicitar una compensación económica.
El arrendador tendrá derecho a esa compensación cuando hubieran transcurrido 3 meses desde la emisión del informe de servicios sociales con las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad, y la Administración no las hubiera adoptado.
El arrendador podrá presentar la solicitud de la compensación hasta el 31 de enero de 2024.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, más los gastos corrientes de la vivienda durante la suspensión asumidos por el arrendador.
No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en la renta dejada de percibir durante ese plazo más los gastos corrientes.
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