La clàusula de resolució expressa, també anomenada condició resolutòria, apareix habitualment en contractes de compravenda d’immobles amb pagament diferit com a garantia per al venedor en el cas que s’incompleixi l’obligació de pagament.
No obstant això, existeixen diverses qüestions a conèixer sobre aquesta clàusula, com a quines conseqüències té, diferències amb altres semblants, la seva relació amb la clàusula penal o les diferències en funció del Dret que la regeix.
Què és la clàusula de resolució expressa?
Com s’ha explicat amb anterioritat, és una garantia per al venedor en cas que el comprador incompleixi la seva obligació de pagament mitjançant la qual es resol la compravenda i el venedor recupera l’immoble.
En els casos en els quals el venedor lliura l’immoble al comprador abans de rebre la totalitat del pagament, existeix la possibilitat que el comprador no pagui amb el que és degut, per la qual cosa se’l podrà obligar gràcies a aquesta clàusula a la devolució del bé en qüestió.
Així mateix, s’han de complir una sèrie de condicions perquè s’apliqui aquesta clàusula.
Quins requisits són necessaris?
Existeixen quatre:
- 1) L’impagament d’una de les quantitats ajornades. Cal esmentar que, per interpretació de la jurisprudència, és necessari que la quantitat impagada sigui de “suficient entitat”, per la qual cosa el retard en una quota petita no aplicaria la clàusula.
- 2) Que el comprador tingui la voluntat de no fer aquest pagament. Això és així per a evitar problemes majors en cas de distracció del comprador o d’errors en el pagament sense que aquest sigui el seu objectiu.
- Que el venedor hagi complert les seves obligacions.
- Requeriment judicial o notarial del pagament, ja que no és una cosa automàtica.
Diferències entre condició resolutòria i condició suspensiva
A més de l’anterior, és necessari diferenciar aquesta clàusula resolutòria de la suspensiva.
L’aplicació de la condició resolutòria pressuposa que el contracte és eficaç i que, en donar-se el supòsit (d’impagament) previst com a condició resolutòria, la compravenda queda resolta i l’immoble haurà de tornar a la propietat del venedor.
D’altra banda, amb la condició suspensiva el contracte de venda no fa efecte de transmissió de la propietat de l’immoble fins que es paguen totes les quotes del pagament diferit. Així, la qualitat de propietari del comprador es demorarà fins que faci efectives totes les quantitats.
Relació amb la clàusula penal
Aquestes clàusules solen aparèixer lligades en els contractes amb una clàusula penal. En el cas que es resolgui la compravenda davant l’impagament, és lògic que aparegui un dubte. Què succeeix amb les quantitats pagades? De no constar aquesta clàusula en contracte, l’habitual és que de la mateixa forma que es retorna l’immoble, es retornen les quantitats pagades pel comprador per a evitar un possible enriquiment injust.
No obstant això, mitjançant la incorporació de la clàusula penal, el comprador perdrà part o tot del lliurat al venedor en concepte de danys i perjudicis. Al seu torn, cal tenir en compte la seva aplicació poden variar en funció del Codi Civil que regeixi el contracte, bé pugui ser l’espanyol o el català.
Conclusió
En definitiva, la clàusula de resolució expressa sorgeix com a garantia per al venedor d’un immoble amb pagament diferit. D’aquesta manera, podrà requerir la devolució de la propietat en el cas que no es pagui els acords. Al seu torn, serà possible que pugui exigir una indemnització per danys i perjudicis gràcies a la clàusula penal de la qual pot anar acompanyada.
En globalpacta el nostre equip de l’àmbit civil i immobiliari et pot assessorar en la redacció de contractes i acompanyar-te en aquesta mena d’operacions per a donar-te la màxima confiança i seguretat en el seu desenvolupament.
