¿Quién es gran tenedor según la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda?

Es gran tenedor la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo los garajes y trasteros.

Las Comunidades autónomas podrán rebajar el número de inmuebles urbanos de uso residencial de 10 a 5 o más, en aquellas zonas que sean declaradas como «entornos de mercado residencial tensionado»; esto son áreas territoriales donde, según el órgano autonómico competente, exista un riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible.

Esta definición lo es a los efectos de lo dispuesto en la propia Ley 12/2023, pero deben respetarse aquellas definiciones ya existentes o las que pudieran adoptar las legislaciones autonómicas.

¿Quién es gran tenedor en Cataluña?

En los últimos años, la legislación catalana ha ido variando el concepto de gran tenedor.

Actualmente, según la Llei 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 y la Llei 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, son grandes tenedores de viviendas:

             a) Las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria,

b) Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de 10 viviendas ubicadas en territorio del Estado, excepto:

           1.º El Institut Català del Sòl, los ayuntamientos, las sociedades y patronatos municipales de viviendas, las cooperativas de viviendas y las entidades urbanísticas especiales.

           2.º Los promotores privados de viviendas y las entidades sin ánimo de lucro dedicadas a la promoción de viviendas, que tengan por objeto social y como objeto de su actividad efectiva la promoción de viviendas de protección oficial destinadas a alquiler, la gestión y explotación de dicho tipo de viviendas en casos de constitución de derecho de superficie o de concesión administrativa o la promoción de viviendas de protección oficial destinadas, en régimen de venta, a los beneficiarios con ingresos más bajos.

           3.º Las personas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.

           4.º Las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.

             c) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

d) Las personas físicas que sean propietarias de más de 15 viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 m² de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas los puntos 1.º, 2.º y 3º del apartado b).

Las principales obligaciones de los grandes tenedores en Cataluña

                1) Ofrecer un alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler o por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares:

• Que no tengan una alternativa propia de vivienda y
• Que estén dentro de los parámetros legales de riesgo de exclusión residencial.

Los grandes tenedores deberán comprobar si concurren estas circunstancias, requiriendo previamente la información a los afectados.

Se entenderá que la propuesta es de alquiler social cuando:

                a) La renta no supere:

• • el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC),
  • el 12% de esos ingresos, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o
  • el 18% de esos ingresos, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC.

b) Ofrezca, preferentemente, la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada en el mismo municipio, salvo que un informe de los servicios sociales municipales acredite que el traslado a otro municipio no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar.

Siempre que se cumplan determinados requisitos, los grandes tenedores personas jurídicas (apartado b) (siempre que no formen parte de un grupo de empresas o estén subordinadas o coordinadas a entidades financieras y de gestión de activos, fondos de inversión y de capital riesgo o titulización)o personas físicas (apartado d)) que estén obligados a ofrecer el alquiler social de una vivienda de su propiedad podrán solicitar que la vivienda sea arrendada por la Agencia de la Vivienda de Cataluña (AVC).

Por último, hay que tener en cuenta que los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo anterior deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no inferior a 5 años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a 7 años si es una persona jurídica.

                2) Aceptar una prórroga extraordinaria de, como máximo, un año (o tres años si se trata de zonas tensionadas) del contrato de arrendamiento (salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato), durante el cual se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones.

Esta prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica.

                3) Notificar al ayuntamiento del municipio donde está ubicada la vivienda y a la AVC la comunicación de los afectados con relación a su derecho a un alquiler social obligatorio, así como la oferta concreta, en el plazo de 3 días hábiles desde que la hayan efectuado.

                4) Inscribirse en el Registro de grandes tenedores de vivienda de la AVC.

En el plazo de un 1 mes desde que entró en vigor la Ley 1/2022 o desde el cumplimiento de los requisitos para ser considerado gran tenedor.

Además, los grandes tenedores personas jurídicas deben comunicar a la AVC el número y la relación de viviendas de las que son titulares.

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