Efectivamente, el Tribunal Supremo en una sentencia reciente dictada el día 27/01/2021 ha determinado que, en relación a las hipotecas firmadas antes del 15 de marzo de 2019, se puede pedir a la entidad bancaria el pago de las siguientes cantidades:
- 100% de los gastos de inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad
- 100% de los gastos de gestoría referentes a la hipoteca
- 100% de los gastos de tasación vinculada a la hipoteca
- 50% de los gastos notariales
El caso que ha dado lugar a la sentencia dictada por el TS nace de una reclamación de una persona contra una entidad bancaria, en cuya escritura de préstamo hipotecario se incluía una cláusula, con el título de “Gastos a cargo de los prestatarios”, por la cual se preveía que irían a su cargo todos los gastos ocasionados por los siguientes conceptos:
- tasación del inmueble hipotecado;
- aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca;
- impuestos de cualquier tipo y naturaleza originados por este contrato, sea quien fuere el sujeto pasivo del tributo (…);
- y tramitación de la escritura ante el registro de la propiedad y la oficina liquidadora de impuestos (…).
Esta cláusula es la que aparecía en la práctica totalidad de los préstamos hipotecarios que se firmaban en España, pues una de las condiciones que las entidades bancarias imponían a sus prestatarios era su obligación de incurrir de todos los gastos que se generaran como consecuencia del otorgamiento de la escritura de hipoteca. Se entendía que la hipoteca, aun siendo una garantía a favor de la entidad bancaria, como provenía de un préstamo solicitado por una persona, esta era, en último término, la que resultaba beneficiada por ser la destinataria del préstamo otorgado por el banco que, si no fuera por la garantía hipotecaria, no lo habría concedido.
El Tribunal Supremo modifica el razonamiento anterior y adopta uno nuevo, por el cual se entiende que esta cláusula es abusiva y, por tanto, nula y, en consecuencia, no será de aplicación, pues una cláusula declarada nula queda expulsada del contrato. Ahora bien, dado que el otorgamiento de una hipoteca genera una serie de gastos que se han de pagar a terceros, una vez declarada nula la cláusula, era necesario determinar quién debía hacerse cargo. El Tribunal en este punto no crea ni inventa nada, sino que busca dentro de la normativa interna, y acaba determinando que:
- El primer lugar y por lo que respecta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, este va a cargo del prestatario, pues es su sujeto pasivo, tal y como está establecido en la ley que regula este impuesto. Eso ya lo había dicho en una sentencia anterior.
- En cuanto a la factura del notario que ha autorizado la hipoteca, el Tribunal recurre al Reglamento Notarial, que determina que la factura irá a cargo de la persona interesada en el otorgamiento de la hipoteca. En este caso, se entiende que en el otorgamiento del préstamo hipotecario están interesados tanto la entidad bancaria como el prestatario y, por tanto, este gasto irá por mitades.
- En lo referente a los gastos registrales, dado que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, serán a cargo suyo.
- Y también serán a cargo del banco los gastos de gestoría ocasionados por la inscripción de la hipoteca en el registro correspondiente o las gestiones de liquidación de los impuestos.
- Finalmente, y en cuanto a los gastos de tasación de la finca sobre la cual se constituirá la garantía hipotecaria, también serán a cargo del banco.
Laura Gaude i Mas
Abogada
