En el ámbito de los contratos de arrendamiento, más allá de las discusiones centradas en los derechos del arrendatario, es esencial comprender que los propietarios también poseen una serie de derechos que les permiten hacer frente a las diferentes situaciones que se pueden presentar. Uno de estos derechos posibilita la opción de recuperar, por necesidad del arrendador, la posesión de una propiedad arrendada. Se regula tanto por la Ley por el derecho a la vivienda como por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Requisitos para recuperar una vivienda ya alquilada por necesidad
Las condiciones requeridas para la efectiva ejecución del derecho de recuperación de una vivienda alquilada se encuentran detalladas en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y son las siguientes:
- El arrendador debe ser persona física. Las personas jurídicas no pueden ejercitar esta acción.
- Debe constar expresamente en el contrato. Esta disposición no será de aplicación para los contratos celebrados con anterioridad al 6/03/2019.
- El inmueble debe destinarse a vivienda permanente, de lo contrario, no será una causa justificativa de necesidad.
- La ejecución solo es posible después del transcurso del primer año de vigencia contractual y antes de que se cumplan cinco años desde su inicio.
- La vivienda debe destinarse para el propietario, para sus familiares (en primer grado de consanguinidad o por adopción) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- La causa debe ser nueva y sobrevenida a posteriori, es decir, surgir después de la firma del contrato.
- El propietario debe notificar al arrendatario dentro del periodo de preaviso establecido por la ley.
¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler por necesidad del arrendador?
El propietario deberá notificar al arrendatario su necesidad de la vivienda arrendada, detallando la causa o causas contempladas en el apartado anterior, con una anticipación mínima de dos meses a la fecha en que requerirá la vivienda. En caso de que no se alcance un acuerdo distinto entre las partes, el inquilino deberá desocupar la propiedad arrendada en dicho plazo.
Salvo circunstancias extraordinarias calificadas como fuerza mayor, si transcurridos tres meses a contar desde el desalojo de la vivienda, no hubiesen procedido a ocuparla el arrendador, sus familiares (en primer grado de consanguinidad o por adopción) o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, el arrendatario podrá solicitar ser restablecido en su derecho de uso y disfrute por un nuevo período de hasta cinco años, siendo compensado por los gastos derivados del desalojo, o ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año pendiente hasta completar los cinco años.
Documentos necesarios para recuperar una vivienda arrendada, para uso propio, un hijo u otro familiar
El propietario deberá notificar al inquilino, con un plazo mínimo de anticipación de dos meses, la necesidad de la vivienda arrendada, detallando el motivo que se encuentra amparado por ley.
En dicha comunicación, se hará constar el plazo concedido para responder al requerimiento, advirtiendo que la ausencia de contestación se considerará como consentimiento tácito. En caso de no alcanzar un acuerdo distinto, los inquilinos estarán obligados a entregar la vivienda dentro de dicho plazo.
El arrendador tiene que demostrar y acreditar su verdadera necesidad de recuperar la vivienda alquilada. Una forma de hacerlo, en un caso de separación o nulidad, por ejemplo, sería proporcionando una copia de la sentencia correspondiente que asigna la vivienda alquilada a uno de los cónyuges.
Cambios en la nueva Ley de vivienda de 2023
La nueva Ley 12/2023 sobre el Derecho a la Vivienda modifica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (en particular su artículo 10.3), introduciendo en esta una serie de medidas aplicables a los contratos de arrendamiento.
Dicho precepto hace referencia a la implementación de una prórroga obligatoria extraordinaria. Siempre que el arrendatario acredite estar en situación de vulnerabilidad y el arrendador sea un gran tenedor se faculta al inquilino a solicitar esa prórroga al concluir el plazo inicial (cinco o siete años) del arrendamiento, la validez de la prórroga será anual y podrá prolongarse hasta un máximo de 3 años. No obstante, si la vivienda se encuentra en un lugar incluido en las llamadas zonas no tensionadas, dicho plazo se reduce a 1 año.
La solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que haya comunicado, en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada.
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